상업용   -   주거용   -   부동산 용어   -   링크

• Retail / Shopping Center
   
• Multi-Unit Residential
   
• Office
   
• Hospitality (Hotel/Motel)
   
• Golf Course
   
• T.I.C. (Tenant-In-Common) investments
   
• Foreclosures/HUD/Short Sale
   
• 1031-Exchange

I have sold commercial properties at or higher than FMV with zero to minimum contingencies, and closed escrows in less than 2 weeks. I personally travel to anywhere in 50 states to find you a profitable replacement property.

상가, 아파트, 오피스, 공장, 호텔/모텔, 골프장, T.I.C. 등이 있다.  상업용 부동산 매입시 캡래이트 (Capitalizaion Rate), 캐시온캐시 (Cash on Cash),등 등 분석 계산을 하면 어느정도 투자가치가 있는 매물인지 알수있다.  가격, 위치, 건물 현상태등, 경제적과 사회적 특성, 차량, 대중 교통, 주차장, 지역에 어떤 변화가 이미 계획되어 있는지 (주변에 큰 쇼핑션터가 다음해에  들어오기로 되어든지, Grandfather Clause가 적용안된다든지 등)도 오퍼를 넣기전 상세히 조사해야한다.  

오퍼가 받아들여지면  Due Diligence를 한다.  라이센스 있는 검사관을 통해 지붕부터 지하실까지 Physical inspection을 하고,  Engineering 회사나 Environment consulting 회사를 통해 땅 오염조사를 한다.  현재 수입, 세금 보고서, 장부, 에스토팰등상세히 조사 할 서류가 많다.  입주자 종류뿐 아니라, 임대계약서도 아주 중요하므로, 임대계약서를 상세히 검토 해야한다.  임차인이 임대료 만 내든지, 임대료외 세금, 보험등 몆가지만 추가로 내든지, 아니면 임대료외 드는 경비를 다 내는 경우도 있다.  임대료도 매년 올라갈수있는 액수가 미리 임대계약서에 되어있다.  뿐 아니라 Title & Survey, Financing 등도 조사한다. 

상업용 부동산은 종류마다 고려해야할 특이점이 많고,  오퍼도 “AIR Form?/span>이 상업용 부동산 표준으로 자주 쓰이지만, “Letter of Intent?/span>로 시작되는수도 많으니,  상업용 계약서 잘 쓰고 읽을수 있는 능력, 상법지식도 필요하다. 

주택과 마찬 가지로  Standard Sale을 통해 살수도 있고Short Sale, Foreclosure, Tax Sale 이나H.U.D. 저당 매물을 경매로 살수있다. 

상업용 부동산 종류

Retail/Shopping Center: 쇼핑센터인데 유닛 한두개가 들어있는 동내주변 가게부터 큰 백화점이 몆개와 수십개 작은 가게가 들어 있는 쇼핑몰 까지 다양하다.  그리고7-11같은 리커스토어,  Safeway 처럼 대형 식료품가게, 스타벅스 같은 내셔날 테난트가 들어 있는  쇼핑센터는 렌트가 조금 더 비싸드라도 다른 임차인들이 들어오고 싶어 한다.  매수 가격이 더 높지만 안정성이 있고 임대비도 더 벋을수 있기 때문이다.  NNN (triple net)이라는 말은 임차인이 세금, 전기세, 건물정비비등 다 책임진다는 뜻이다. 

Multi-Family(apts):  아파트 건물인데  2 유닛부터 몃백유닛이 있는 큰 빌딩일수도 있다.  4 유닛 미만이면 Residential Loan이 가능하지만, 그 이상은 조금 더 까다로운 Commerical Loan을 얻어야 된다.  16 유닛 이상이면 상주 매니져등 정부에서 규제하는 겄들이 꽤 있다.  상가나 오피스보다 조금더 손이 가지만 빨리 임차인을 넣을수 있고 필요하면 한유닛에서 살면서 나머지 유닛은 세낼수도 있다.

Office: 사무실사용을위해 디자인된건물인데, 건물 하나만일수도있고 여러 건물이 있는 캠퍼스일수도 있다.  상가 처럼 임대료등 계약내용이 다양하다.  Full Service 라는 말은 임대비에 청소비까지 다 포함되어있다는 말이지만 그만큼 임대료가 더 높다.  Full Service가 아니면 Limited Service가 된다.

Hotel/Motel (Hospitality):  부동산 이지만 쇼핑션터나 오피스 같은 상업용 부동산에 비교해 ?/span>사업체?/span>임으로 비지네스 인캄조사가 아주 중요하다.  셀러가 주는 세금보고서등 재무서류만 무조건 믿지말고 자립적인 조사가 필요하다.  객실 사용료, 임금 (최근에 가주 최저 임금이 $7.50로 올랐다), 물품비등도 조사하는겄이 좋다.  그리고 위치는 물론, 경영 식당, 호텔내 선물점, 세탁실도 중요하다.  프렌차이즈 호텔은 본사에 수수료를 내야 하지만 여러모로 장점이 많기때문에 거래가격이 Independent보다 조금 더 높다.

Industrial: 공장, 창고등 건물 인데 주로 쇼핑센터보다 임대비가 낮지만 공간규모가 훨씬 더크다.  매물이 모자랄땐 위치좋고 사용법규 (zoning)만 되면 규모가 큰 소매상도 들어오고자 한다.  물론  이떨때는 임대비를 높일수있다.

Golf Course/Country Club: 남가주는 날씨도 좋고 경제도 미국 다른 지역보다 나아서 골프장 운영에 장점이 많고 골프장 수도 많지만 다른주에 비교해서 매수 가격이 높다.  부동산보다  ?/span>사업체?/span>로 보는 은행가들이 많기 때문에 현금투자가 아니면 골프장경험이 조금은 있어야 Loan 하기가 쉽다.  하지만 경험있는사람이 관리할 경우이면 그렿게 사업계획서에 넣으면 문제없다.  매수하고 나서도 비용이 꽤 드는 많큼 미리 계산, 계획을 상세히 해야 된다.

T.I.C. (Tenant-in-Common): 상가, 아파트, 오피스, 호텔등 다 포함 되며 최소 2명 최대 34명 까지 동동투자로 등기가 된다.   하지만 Co-owner 가 아니고   owner가 되므로 팔때 지장없고, 다른 공동 투자자나 개인 에게 팔수있다.  직접 관리할 필요 없고, 매달 TripleNet  수익 배당 분할 지급받느다.   개인투자자가 규모가 아주 큰 매물을 사고 싶지만 개인적으로 혼자 살 돈이 안되든지,  1031-Exchange 로 다른 매물 사고도 조금 돈이 남았을때  자주 쓰인다.

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